Mitigar el Riesgo de Fraude en el Sector Inmobiliario Durante la Pandemia

October 12, 2020

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Una pandemia ofrece una gran oportunidad de fraude en los negocios. Debido a los cambios en las operaciones, las prioridades y la seguridad, estamos viendo una mayor actividad de fraude. Carol Surowiec y Nelson Luis analizan el aumento de las vulnerabilidades y ofrecen formas de mitigar estos riesgos.

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CAROL SUROWIEC: Hola y bienvenidos a Abriendo Caminos: Perspectivas Inmobiliarias de EisnerAmper. Yo soy Carol Surowiec, una socia de EisnerAmper’s Grupo Inmobiliario. Y nuestro invitado de hoy, es Nelson Luis, un socio del Grupo Forense de la firma. Hoy discutiremos cómo el fraude impacta la industria de bienes raíces, y qué pueden hacer las empresas para mitigar el riesgo que enfrentan. Nelson, muchas gracias por acompañarnos. Cuéntanos un poco sobre lo que haces.

NELSON LUIS: Gracias, Carol. Y, gracias a todo el mundo que está escuchando, procuro que todo mundo está bien, y están bien de salud. Carol, yo soy un socio de la práctica de servicios forense de EisnerAmper. Soy responsable para la costa este de los Estados Unidos y América Latina. Tengo amplia experiencia global en el asesoramiento de clientes, en asuntos de apoyo de litigios y forenses nacionales y transfronterizos complejos. He participado en más de 150 investigaciones transfronterizas, en más de 40 países de América Latina, Asia Pacífico y África.

CS: Gracias, Nelson. Y, ¿por qué aumenta el fraude en el mercado actual durante la pandemia? Cualquier estadística que puedes incluir.

NL: Bueno, la realidad es que la pandemia del, del COVID-19, ha creado un entorno propicio para que se produzca actividades fraudulentas. Como se observó durante las anteriores crisis económicas. La pandemia ha cambiado la forma en que operan las organizaciones, y las prioridades de los directivos. Los 3 ejemplos serían: 1, la combinación de condiciones adversas, como el recorte de gastos, trabajar a distancia, como todo mundo está haciendo ahora, y despido de empleados. Todo eso ha incrementado la vulnerabilidad, y ha aumentado el riesgo de fraude corporativo. Dos, sería el riesgo de fraude no es considerado una máxima prioridad por la gerencia, durante una recesión económica. A veces, hay otras prioridades que los gerentes se están enfocando ahora. Y tercer, la crisis actual aumenta la presión sobre las gerencias, para obtener resultados financieros. Entonces, todavía es temprano, pero, yo hice un estudio en un papel que voy a hablar aquí un poco después en este podcast. En que tras la crisis financiera de 2008-2009, el 84% de las compañías mencionaron algún nivel de sucesos fraudulentos. Entonces, vamos a ver lo que pasa ahora con ésta pandemia y, y cuando salimos de la pandemia.

CS:Nelson, ¿qué alarmas estás observando dentro de la industria mobiliaria, correspondiente al fraude?

NL: Bueno, hay muchas. Pero la, la primera que es la esquema fraude – de fraude más grande en esta industria, es acerca de corrupción. Entonces, uno – unas cosas que uno puede estar vigilando, es si los administradores o encargados de la compañía siempre utilizan los mismos proveedores, sin salir a licitar. Eso existe la posibilidad que haya un arreglo previo o un soborno que están pagando. También hay muchísimo dinero recibido del CARES Act, lo que han aplicado por los PPP Loans. Entonces, eso también ya uno está viendo por las revistas y los anuncios que, que hay muchos actos fraudulentos acerca de ese dinero. Entonces, también uno tiene que tener muy consciente la posibilidad del lavado de dinero, tanto de parte de los comparadores, como de los vendedores. Puedes existir una empresa fantasma, involucrada en una geografía de alto riesgo. Entonces, uno tiene que conocer a sus clientes. Hay que tener cuidado con fondos que provienen de otras geografías, y el precio es significativamente mayor o menor que el de propiedades comparables. Entonces, esos son unos, unos ejemplos de, de las banderas rojas, Carol.

CS:Gracias, Nelson. Y por favor, ¿cuáles son unos ejemplos que un propietario debe considerar, para combatir fraude?

NL: Bueno, la… las industrias reguladas más fuertemente, como la financiera, farmacéutica y salud, le tienen más probabilidades de tener procedimientos de monitoreo antifraude proactivos.

Pero, en ésta industria, se encuentra en el extremo opuesto del espectro. Según el ACFE, la industria de bienes raíces es la segunda mayor pérdida promedio por fraude, de cualquier industria. Entonces, uno tiene que tener en cuenta cuando las empresas están desarrollando o si tienen que desarrollar un código de ética, que incluya una confirmación anual de su seguimiento de parte de los empleados. La mejor fuente de información para el descubrimiento de causas de fraude, han sido los denunciantes nónimos, y las líneas abiertas para testigos confidenciales. Entonces, es muy importante que las empresas tienen este mecanismo para poder hacer eso. Las entidades deben de asegurarse de que los empleados tengan la capacidad de informar sus inquietudes, sin temor a represalias. Otros ejemplos serían, la entidad debe de tener una persona designada en la organización, que sea responsable de vola… De e… evaluar las denuncias recibidas. Y si reciben una denuncia, no lo pueden ignorar. Entonces, deben de tener un sistema, para que ellos investiguen esas denuncias. Y la última sería, asegurarse de conocer y entender quiénes son sus potenciales socios, antes de, de realizar o firmar cualquier acuerdo.

CS:Y Nelson, ¿qué comenzaría ese proceso, una vez que se toma la decisión de implementar?

NL: La premisa, es que para combatir el fraude durante momentos de crisis, como estamos ahora con la pandemia, organizaciones deben de seguir los, los siguientes 3 pasos claves. Una evaluación de vulnerabilidades. Dos, mitigación de riesgos. Y 3, un monitoreo de alertas de fraude. Entonces, voy a hablar un poco sobre estos, estos 3 pasos. Entonces, en el primero, las organizaciones evaluar en qué parte son más vulnerables, al fraude. Tienen que tratar de meterse en, en la cabeza de sus empleados? ¿Qué es lo que le motiva a cometer, un tipo de hecho ilícito? Entonces, hay el – un conocido modelo de, de marco de detección de fraude, que se llama el triángulo de fraude. Que indica que para que se produzca un fraude, normalmente hay 3 elementos. Y, estos son los elementos que la organización debe de evaluar. La primera es la presión. Es referencia a la motivación, la actitud del – de los empleados que co… Que cometen el fraude. Dos, sería la oportunidad. Esto hace referencia a las circunstancias que permiten que se produzca el fraude. Y este es bien importante, porque este es el único componente sobre el que una organización ejerce cierto nivel de control. Y la tercera, sería la justificación. Los empleados, los individuos justifican por la comisión de un fraude. Entonces, después que ellos hacen esta evaluación, la organización tendrá que adaptar sus marcos de control y gestión de riesgos, para centrarse en la mitigación del fraude. Y, y en esa mitigación, tú tienes lo que se llama las, las 3 líneas de las empresas, ¿no? La primera línea, es la gerencia operativa. Ellos tiene que dar el ejemplo, la gerencia debe de ser clara en su compromiso, para combatir el fraude corporativo. Lle… De… deben de tener una política de tolerancia cero. La segunda línea es contralor financiero, la gestión de riesgo, de cumplimiento. Ellos son lo que deben de promover y fortalecer de manera adecuada, la comunicación con respecto respecto a la línea directa para denunciantes. Deben de crear un ambiente, en que se motiven los empleados, para que denuncien los hechos ilícitos. Y debe de ampliar los procedimientos de autoría, para ayudar a mitigar los riesgos de fraude. Y la tercera línea, sería la auditoría interna. Ellos deben de reevaluar los controles de fraude, modificados para causa de las circunstancias cambiantes. Por ejemplo, los controles que fueron suspendidos ahora, deben de actualizar las herramientas de auditoría de control continuo, para reflejar el mundo posterior del COVID.

Y, realizar auditorías sorpresa sería importante. Entonces, la última, tercer paso es, después de estos procedimientos de mitigación, deberá controlar activamente las señales de alerta de fraude, los red flags. Y estos red flags, entonces, estas señales durante esta pandemia, pueden estar en, en 3 áreas: La corrupción, que he hablado anterior, previamente. Dos, malversación de fondos, si uno va a agrandar o crear gastos ficticios. Y la última más importante, sería la del fraude en estados financieros. Bonificaciones vinculadas a las ventas, ganancias excesivas después de… del cierre del período, y toda la presión que está pasando ahora en, en hacer los números. Eso sería, unos ejemplos, Carol, que, que uno puede hacer.

CS:Nelson, gracias por eso. También, ¿nos puedes dar un breve ejemplo de cliente – sin mencionar ningún nombre, por supuesto – del problema, la solución que prescribió y el resultado?

NL: Bueno, ahora tenemos un cliente que hemos estado apoyando en, en esta industria, en que el asesor legal de una empresa líder de inversión y desarrollo de bienes raíces, reunió evidencia para una demanda por fraude, contra una empresa de construcción. En este proyecto, nuestro equipo realizó una evaluación de cierre de los costos del proyecto, mediante el análisis de los contratos del proyecto, ordenes de cambio, tarifas de mano de obra, costos laborales, costos de materiales, y otros costos indirectos. Entonces, nuestro equipo también investigó las anomalías identificadas durante el análisis de las solicitudes de pago, y la correspondiente documentación de respaldo. Entonces, estamos ahora en, en eso, en que estamos apoyando un cliente que ha demandado a la empresa de construcción que ellos refirieron.

CS: Y Nelson, por los oyentes que desean obtener más información sobre la prevención y detección del fraude, ¿qué pueden hacer?

NL: Bueno, hay muchos recursos estupendos a disposición de las personas y compañías que estén interesadas en conocer más acerca de este tema. Y, te doy unos ejemplos: Puede consultar el ACFE, para obtener encuestas, que son buenísimas. Pueden revisar la página web del FBI, para conocer sus sugerencias de prevención de fraude durante la pandemia. Y, pueden consultar en nuestro sitio de web, Carol, de EisnerAmper, o mi página de LinkedIn, que tengo un documento técnico que escribí con el Instituto de Auditores Internos, sobre este tema, llamado “Modelo para Gestionar el Riesgo de Fraude Corporativo Durante una Pandemia”. Y, muchos de estos puntos que hemos hablado está en ese documento. Y también, yo no duden de contactarnos si tienen alguna pregunta, nos complacería tener una conversación con ustedes, sobre lo que están haciendo otras organizaciones para mitigar su riesgo de fraude corporta… corporativo.

CS:Nelson, muchísimas gracias por compartir sus perspectivas sobre la prevención del fraude en las empresas inmobiliarias. Y, gracias por escuchar Breaking Ground Real Estate Insights de EisnerAmper. Únase a nosotros para nuestro próximo podcast, y visite EisnerAmper.com/RE, para obtener más noticias sobre bienes raíces.

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About Carol Surowiec

Carol Surowiec is a Tax Partner in the firms Real Estate Services Group, with over 30 years of experience in public accounting.

About Nelson Luis

Nelson Luis is a Principal in the Forensic, Litigation and Valuation Services Group and serves as the Forensics Practice Leader in Pennsylvania, with extensive global experience advising clients on complex domestic and cross-border forensic and litigation support matters.

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